【堺市編】不動産相続における税金の悩みを解決した事例

堺市における、「不動産相続における税金の悩みを解決」するまでを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

堺市にお住まいの50代のお客様です。

マンションで一人暮らしをされていたお母様が亡くなられて、マンションの相続が発生しました。

A様は一戸建てにご家族で住まわれており、相続したマンションに住む予定はありません。
不動産相続に関する税金について全く知識がなく、決断できない状態です。

A様は自宅の近くにある不動産会社を、インターネットで探して相談しに行くことにしました。

そのなかで、

不動産会社を見つけ、早速相談しに行くことにしました。

A様は相続にかかる税金を把握することで、活用するか、売却するか決めたいとお望みです。

まず、相続した不動産をどのような目的で使用するにしても、発生するのが「相続税」と「登録免許税」です。

<相続税について>

遺産の合計額が、相続税の基礎控除額を上回っている場合のみ、発生します。

相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

国税庁のホームページにて相続税の申告のおおよその要否判定が可能です。
参照：国税庁｜国税庁 相続税の申告要否判定コーナー

<登録免許税について>

「登録免許税」は相続した不動産の名義変更時にかかる税金です。

登録免許税＝不動産の価格（固定資産税評価額）×税率0.4％

1.【使用用途別】相続マンションでかかる税金について

続いて、A様に使用用途別にかかる税金をご案内差し上げました。
相続したマンションの主な使用用途は、主に下記の3つあります。

1. 自宅として使用
2. 賃貸として活用
3. 売却

使用用途別の税金、メリットとデメリットは下記のとおりです。

※(1)不動産所得が290万円以上の場合
※(2)居住用ではなく、店舗や事務所など事業用の場合

2.「結果」

A様の相続する遺産総額は、基礎控除額以下で、相続税が発生しないことがわかりました。

また、A様が相続されたマンションの価格を弊社が査定したところ、1,320万円でした。

相続したマンションを賃貸として活用するか、あるいは売却するか、税金の負担や管理の有無などメリット・デメリットを含めて改めて検討されたA様は、最終的にマンションを売却することに決めました。

マンションの立地は、駅から徒歩圏内で生活利便性が良いうえ、病院や公園などもありシニア層に住みよいゆとりのある住宅街であったため、売りに出してから半年でシニアご夫婦の買い手が無事決まりました。

2.堺市にお住まいのT様が、「ご実家を売却するタイミングとして、相続前・後のどちらが税制面で有利か相談した事例」

※表は左右にスクロールして確認することができます。

一人になったら実家を売却して住み替えをしようと考えていたＴ様は、お母様がご存命の間に住み替えをして実家を売却するのと、実家を相続後に売却するのでは、どちらが税制面で有利なのか知りたいと思いました。

T様はインターネットで地元の不動産会社のサイトを検索し、

といった点を重視し、相談する不動産会社を選びました。

1.「小規模宅地等の特例」の利用

T様の場合、相続時までご実家に居住し続けることで「小規模宅地等の特例」の利用が可能となります。

「小規模宅地等の特例」は、330㎡までの宅地において、一定の要件を満たせばご建物の評価額を最大80%減額できる制度です。

<特例適用の条件>

また、Ｔ様のお母様は特別養護老人ホームに入所され、現在自宅にお住まいではありませんが、被相続人であるお母様が下記の条件を満たすことで適用の対象となります。

<老人ホームに入所している被相続人が満たすべき条件>

2.「結果」

T様には検討材料としてご実家の価格査定を差し上げましたが、ご実家が「小規模宅地等の特例」の適用対象であることがわかったため、住み替えは相続後にすると決断されました。

お母様に実家の処分に関し相談されていたT様はその旨を報告し、T様が今後も自宅からお母様の入所されている特別養護老人ホームに通うことが可能だとわかったお母様も、T様のご報告に安心されたようです。

T様が将来ご実家を売却される際は、ありがたいことにご相談いただけることになりました。

3.京都府にお住まいのS様が、「相続した空き家にかかる税金を払いたくないので売却した事例」

※表は左右にスクロールして確認することができます。

京都府にお住まいの50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになったことにより、S様がご実家の相続人となりました。
しかし、S様すでに大阪府から離れて生活しており、ご実家は1年近く空き家のままで、税金を支払い続けていました。次の固定資産税は払いたくないと思っています。

S様はご実家に愛着があるため、相続後すぐに売却に踏み切ることはありませんでした。
しかし、思いのほか税金の負担が重いので、売却したいとお考えです。