1.堺市にお住まいのT様が、「売却した家に住み続けられるリースバックを活用して、相続対策をした事例」
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- 1.堺市にお住まいのT様が、「売却した家に住み続けられるリースバックを活用して、相続対策をした事例」
堺市における、「不動産相続における生前対策」を事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
Souzoku
お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 堺市北区 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 60.22㎡ | 土地面積 | 58.87㎡ |
| 築年数 | 55年 | 成約価格 | 1,050万円 |
| 間取り | 4DK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
T様は、堺市にお住まいの60代の女性です。
生前対策として住み替えを検討しており、現在お住まいの一戸建ての売却を希望されています。
お子様は愛知県にお住まいであり、堺市に戻るご予定はありません。
そのため、お子様の相続手続きの負担をなくすために一戸建てを売却して手放したいとお考えです。
Souzoku 解決したいトラブル・課題
課題
生前対策としてご自宅を売却して、売却後の住居も確保したい。
現在お住まいのご自宅を売却して現金化しておくことで、お子様の相続手続きの負担を軽減したいと望まれています。
売却後の住居先についても相談したいと思われています。
Souzoku 不動産会社の探し方・選び方
Ｔ様は堺市内にある不動産会社をインターネットで探しました。
- HPに「お客様の声」が数多く掲載されていて、安心して相談できそう
- 実績が豊富で、売却価格が期待できそう
といった点が決め手となり、依頼する不動産会社を決めました。
Souzoku Ｔ様の「トラブル・課題」の解決方法
Ｔ様に詳しくお話を伺うと、ご自宅の売却を検討されていて、売却後は家族の一員である愛犬と一緒に住める部屋をお探しとの事でした。
そこで、
- ご自宅を売却して現金化でき、生前対策にもなる
- 愛犬とも一緒にそのままご自宅に住める
ことが可能な「リースバック」を提案しました。
1．リースバックとは
リースバックとは自宅を売却して資金を得るとともに、その後は同じ物件に家賃を払いながら住む方法です。
リースバックを活用すれば、T様はご自宅を不動産会社に売却し現金化した後でも、契約期間中家賃を払うことで住み続けることが可能です。
リースバックのメリット、デメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
リースバックに関しては契約内容が明文化されていないことを起因とするトラブルも多いため注意が必要です。
トラブルの多くは条件が明文化されていないこと、また、それら条件が正しく理解されていないことによるものです。
不明点を不動産会社に確認したり、国土交通省が発行している「住宅リースバックに関するガイドブック」を参照したりするなど、ご自身でも理解を深めておきましょう。
参照：国土交通省 住宅局｜住宅のリースバックに関するガイドブック
2.「結果」
Ｔ様はリースバックのデメリットの内容を確認し、お子様とも話し合われ慎重に検討されたうえで、リースバックを用いることに決めました。
結果、T様はご自宅を売却した後は賃借者として家賃を払いながら、愛犬とそのままご自宅に住まわれています。
不動産相続に関する心配もなくなり、新しい物件探しや引っ越しの手間も省けたと喜ばれていました。
2.堺市にお住まいのＪ様が、「認知症の母親のために成年後見制度でマンションを売却した事例」
Souzoku お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 堺市西区 | 種別 | マンション |
|---|---|---|---|
| 専有建物面積 | 81.49㎡ | 築年数 | 40年 |
| 成約価格 | 1,510万円 | 間取り | 3LDK |
| その他 | ― | ― | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
Ｊ様は、堺市にお住いの50代のお客様です。
堺市のマンションにお一人でお住まいであったお父様が逝去され、相続が発生しました。
相続人の一人であるお母様は認知症で介護施設に入所しています。
J様は、ご自身のご自宅を所有しており、お母様もご自宅に戻られる予定はないのでご自宅の売却を望んでいます。
しかし、お母様ご自身が手続きを取れないためどう売却の手続きを進めればいいか分からず、お困りでいらっしゃいます。
Souzoku 解決したいトラブル・課題
課題
相続人に認知症の母親がいるなかで、相続手続きやマンションの売却を行いたい
Ｊ様は堺市内でご家族と一戸建てに住まわれており、お母様もマンションには戻られない見通しです。
お母様の介護費用が今後もかかるため、それに充てるためにも売却を希望しています。
Souzoku 不動産会社の探し方・選び方
Ｊ様は、マンションの売却実績があり、相続に関する問題に対応できる不動産会社をホームページで探すことにしました。
そして、
- 堺市で一番高く売る不動産会社とあった
- 経験あるスタッフがＨＰで紹介されている
といった点を評価し、相談する不動産会社を選びました。
Souzoku Ｊ様の「トラブル・課題」の解決方法
遺産分割の際に認知症の相続人がいる場合は、遺産分割協議の手続きを進めることが難しくなります。
その場合、「成年後見制度」を活用すれば、遺産分割を進めることが可能であることを、J様にお伝えしました。
1．「成年後見制度」について
成年後見制度とは、認知症などで判断能力が不十分な人のために、法律行為や財産管理をサポートする制度です。
Ｊ様のお母様のようにすでに認知症によりご自身のご判断が困難な方は、
家庭裁判所が法定後見人を選任することになります。
成年後見人には、本人の代わりに財産管理や契約締結・取り消しなどの手続きができるようになります。
また、おもに親族による被後見人の財産の横領を防ぐ目的で、成年後見人には、弁護士など親族以外の第三者が選任される事が一般的です。
なお、成年後見制度はあくまで本人の保護を目的にする制度なため、本人が判断能力を回復するか、亡くなって本人を保護する必要がなくなるまで継続され、原則的に解約することはできません。
そのため成年後見人には、毎月2～６万円程度の報酬を渡す必要があります。報酬は、被後見人の財産から支払われることになります。
2. 「結果」
J様は、近年認知症が進んだお母様のために、家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選任してもらうことにしました。
手続きにあたっては、弊社が連携している司法書士がサポートを務め、円滑に進むことができました。
売却も無事完了しＪ様は、お母様が安心して介護を受け続けられると安堵されたご様子でした。
3.和歌山県にお住まいのＡ様が、「父親の認知症が進む前に、家族信託制度を使って相続前の実家を売却した事例」
Souzoku お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 堺市南区 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 101.63㎡ | 土地面積 | 199.87㎡ |
| 築年数 | 45年 | 成約価格 | 2,700万円 |
| 間取り | 4LLDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
40代のA様は和歌山県に住まわれており、お父様が堺市の実家で一人暮らしをされております。
お父様には軽い認知症の兆候があり、将来的にお父様が介護施設に入所する際は、実家を売却して資金源としたいと考えておられます。
Souzoku 解決したいトラブル・課題
課題
父親の認知症が進行する前に、父親名義の実家を売却できるように準備しておきたい。
Ａ様はすでにお父様の認知症が進んでものごとの判断が難しくなってからでは、お父様の所有する不動産の売却は難しいだろうと想像していました。
適切なタイミングでご実家を売却できるよう、事前に準備をしておきたいとＡ様は考えています。
Souzoku 不動産会社の探し方・選び方
どのような手順を踏んだよいかわからないA様は、不動産売却が目的なため、最初に不動産会社に相談することにしました。
- 相続に関する相談にも応じている
- 実家のある堺市の売却実績が多数ある
上記ポイントをもとに、相談する不動産会社を決めました。
Souzoku Ａ様の「トラブル・課題」の解決方法
相続が発生する前であっても、一定の条件が揃った場合に親や家族の財産、および実家を管理・処分できる方法のひとつに「家族信託」というものがあります。
1．家族信託とは
家族信託とは、事前に不動産や金融資産などの財産を信頼できる家族に託し、管理・処分を委任できる財産管理方法の一つです。
認知症を原因とする資産凍結を防ぐための手段の一つでもあります。
家族信託の仕組みは、財産の「委託者」、「受託者」、そして「受益者」によって構成されます。
A様のようにお父様に代わって財産を管理されるケースでは、受託者がＡ様、
お父様が「委託者」および「受益者」になります。
家族信託においては受託者が子、委託者と受益者が親になるケースがほとんどです。
「受託者」は「受益者」のためであれば委託された財産を使うことができます。
A様のお父様は、将来の生活に備えて、家族信託を利用することに同意されました。
2.「結果」
A様は、弊社が紹介した司法書士のサポートのもと家族信託の手続きを行い、お父様の財産をA様が管理することになりました。
ご相談があってから6年後に、お父様の認知症が進行したため、介護施設に入所することになり、受託者であるＡ様のご判断のもと、ご実家を売却されました。
なお、施設の入所にあたっては、家族信託を始めるのと同時にお父様のご意志でＡ様が「任意後見人」に選任されたため、入所契約も円滑におこなうことができました。
現在、A様は受託者として売却代金を管理し、お父様の介護費用に充てていらっしゃいます。
お父様の認知症が進んでからではお父様の介護や財産管理も難しかった、事前に相談して本当に良かったと感謝のお言葉をいただきました。
