【堺市編】相続不動産の売却に関する悩みを解決した事例

堺市における、「相続不動産の売却に関する悩みを解決する」までを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

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堺市にお住まいの60代のお客様です。
お父様が亡くなられて、ご実家の一戸建てを相続しました。
T様も、妹様も既に実家を離れており相続した家に住む予定はありません。
そのため管理費や税金がかかる前に、手早く売却したいとお考えでした。

T様は、築41年の築古のご実家を8月中旬に相続されました。
築古なので、売れないかもしれないという不安もありますが、次回の固定資産税を払わなくていいように処分したいと考えています。

T様は売却にあたって堺市の事情に詳しい不動産会社を選びたいと考えていました。
まずインターネットで堺市の不動産売買実績のある会社を調べ、複数社へ相談のメールを送りました。

その中でも

という2点で、依頼する不動産会社を決めました。

T様は相続した実家の築年数が古く、売却できるのかどうか気になられていたので、まず状況を確認するために現地調査を行いました。

現地調査の結果、築年数は古いものの劣化しやすい屋根・外壁・水まわりのメンテナンスが行われていたことと、大阪市内が通勤圏内にあることや、小学校から高校まで教育施設やスーパーが近くにあるという立地なので、売却可能な物件と判断しました。

１．築年数の古い空き家を売却する方法

T様に具体的な売却方法をご案内する前に、古い物件を売却するには大きく3つの方法があることをご説明しました。

※詳しくはこちら：【堺市版】不動産（空き家・実家）売却マニュアル　基礎知識と手続きの流れとコツ|株式会社いえすまい

T様は、余計な出費をしなくてもいい「古家付きの土地として売却」することを選択されました。
そして、T様が気にされている余計な税金というのは、固定資産税で、

固定資産税は、1月1日に家屋や土地の所有者に対してかかる税金の為、それまでに買い手を見つけられるよう精一杯努力させていただきました。

2．「結果」

ギリギリの11月下旬に買主様がみつかり、T様は次回の固定資産税を払わなくて済むようご実家を処分することができました。
また不用品の整理についてもアドバイスさせていただき、引き渡しまで無事完了しました。

2.京都市にお住まいのM様が「認知症の父親がいたが無事相続手続きを済ませて、ご実家を売却した事例」

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相談にいらしたお客様のプロフィール

京都市にお住まいの50代のお客様です。
M様のお父様は堺市の実家で一人暮らしをされていますが、認知症の兆候が見られるようになりました。
今後、お父様の症状が悪化した場合、施設への入所を検討しており、その際にはご実家を売却して、入所資金として使用したいと思っています。

一人っ子のM様には頼れる兄弟はおらず、入所資金が今のままでは心もとない状態です。
そこでご実家の売却準備を進めておくことで、お父様の認知症が悪化した際にすぐに現金化できるようにしたいと考えられています。

M様は「相続問題」にも詳しい不動産会社に相談をしたいと考え、下記ポイントを抑えた会社に依頼をすることにしました。

上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。

2. 相続時精算課税制度で贈与税を先送りにする

「生前贈与」を選ぶと、相続時に受け取る財産が減って相続税が軽減される可能性がある一方で、「贈与税」がかかります。

M様は「贈与税」がどのくらいかかってしまうのかを気にされていました。

そこで贈与税について、M様は「相続時精算課税制度」の利用をおすすめしました。相続時精算課税制度とは、2,500万円までの生前贈与の贈与税の先送りにする制度です。
つまり贈与者が死去したときに、生前贈与した財産も含めて相続税が課税される仕組みです。

M様の場合、生前贈与されたご実家の評価額が1,430万円でしたので、適用範囲内となります。

3．「結果」

M様が生前贈与を受けてから3年後に、お父様は施設に入ることが決まりました。
既に所有者はお父様からM様に移っていたため、ご実家を売却して得た利益をお父様の入所資金に充てています。

また、今回のM様の場合、相続税の基礎控除額（3,600万円）の範囲内のため、相続税は非課税となりました。
したがって、先送りにしていた贈与税を支払う必要はありません。

相続の事前準備をしていなかったら、お父様名義のご実家を円滑に売却することができず、
入所資金の捻出に苦労をしただろうとM様はお話されていました。

3.東大和市にお住まいのY様が「2人で土地を相続して、分筆した事例」

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Y様は将来お嬢様のために家を建てようと計画しており、土地は売却せず残しておきたいと考えています。

一方で、お姉様は神戸市に生活の基盤があり、相続する土地を活用する予定もないため、できるだけ早く売却して現金化し、Y様と遺産分割することを希望されています。
そこで2人の希望に沿うように、相続する方法はないのか専門家に相談したいと考えられています。

1．「分筆」とは

分筆とは、1つの土地を複数の土地に分けて登記する手続きのことを指します。
分筆が向いているのは、大まかに以下のようなケースが考えられます。

分筆登記をすれば、Y様とお姉様はそれぞれ土地を持つことができるため、ご本人の希望される方法で使うことができます。

2．「分筆登記」の流れ

Y様が「分筆登記」をすると決められたので、今後行うべき手順の流れについてご説明しました。
「分筆登記」をするまでの一般的な流れは、以下のとおりです。

1．土地家屋調査士を選んで、依頼する
2．土地家屋調査士が、資料収集と調査を行う
3．現地での調査実施
4．分筆案の作成
5．境界の測量作業
6．境界標の設置
7. 登記の申請

隣接する土地との境界が確定していれば、分筆登記は約1か月で終わる可能性が高いです。
確定していなければ数カ月にわたって時間がかかることが見込まれます。

分筆は専門的な知識が必要なので、一般的に土地家屋調査士への依頼をすることから手続きがスタートしますので、スケジュールに余裕をもって行動することをおすすめします。

3．「結果」

「分筆登記」によって、Y様とお姉様の希望通りの相続をすることができました。
また、お姉様は税金や維持費の支払いをしたくなかったので早く現金化することを望まれており弊社が土地を買取る方法で、売却されました。