【堺市版】不動産相続マニュアル　基礎知識と手続きの流れとコツ

堺市で不動産相続をする際の基礎知識や相続手続きの具体的な流れ､相続をうまく進めるためのコツについて解説しています。

ここでは不動産相続で知っておきたい｢相続分を決める方法｣｢不動産の分割方法｣｢不動産の相続税評価の方法｣について解説します。

誰が何をどれくらい相続するかを決める方法は大きく3つあり､遺言書がある場合は｢遺言書による相続｣､遺言書がない場合は｢遺産分割協議による相続｣になります。
｢法定相続分に則った相続｣は実際あまり行われません。

【不動産の相続方法３つとその概要】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

法定相続人は配偶者が最も優遇され､その下に｢子またはその代襲相続人（孫）｣､｢直系尊属（父母）｣､｢兄弟姉妹またはその代襲相続人（甥・姪）｣がこの順番で優遇されています。
法定相続分は､法律によって以下のように割合が定められています。

【法定相続分】

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参考：国税庁 ｢相続人の範囲と法定相続分｣

複数人で相続した不動産の分割方法は｢現物分割｣｢代償分割｣｢換価分割｣｢共有分割｣と大きく４つあります。
財産の内容と､どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

【４つの分割方法とその概要　向いているケース　一覧】

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※（代償分割の例）相続人が二人いて相続財産が2,000万円の不動産だった場合､一人が不動産を取得し､もう一人に1,000万円を現金で払うという方法。

【堺市編】知識0から不動産相続手続きに取り組んだ事例

相続した不動産の相続税評価の方法は土地と建物とで異なります。
土地の場合は基本路線価方式で行いますが､例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。
建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるので簡単です。

【不動産の評価方法とその概要】

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2.不動産相続の手続きにかかる
主な税金・費用と相続で使える控除

相続手続きにかかる主な税金・費用で､最も負担が重くなりがちなのが相続税です。｢相続した不動産の評価額｣等､資産の状況により変化します。
また相続税はこの後解説する基礎控除額を超える場合のみに発生します。実際に相続税を支払う人は全体の1割もいません。

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

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基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他､控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため､税理士に依頼した方が確実でしょう。

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

【堺市編】知識0から不動産相続手続きに取り組んだ事例

３.不動産相続の
流れと必要な手続き

相続が発生したら､以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。
また､手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士）に依頼可能です。

【相続発生から手続きの流れ・任せられる専門家・手続き期限　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

なかでも司法書士は､相続人間で揉め事がないのであれば､不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ､弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっています。

弁護士は､特に｢相続で揉めている時｣に依頼するべき専門家です。
税理士は､税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

遺言書があれば､相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので､確認は一番初めに行いましょう。
遺言書には｢自筆証書遺言｣｢公正証書遺言｣｢秘密証書遺言｣の3種類があり､このうち公正証書遺言を除く2つについては､家庭裁判所で検認が必要です。
検認をせずに遺言書を開封すると､5万円以下の過料が課されることがあります。

遺言書がなかった場合､被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより､法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが､税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

法定相続人の確認と併せて､被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産､有価証券等のプラスの財産に加え､住宅ローンなどの借金､未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお､相続財産に不動産があるかないかについては､市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については､法定相続人の確認と同じです。

遺言書があれば原則その内容に従いますが､ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う､遺産分割協議を行います。

この時､相続人間で揉め事が起きているような場合には､弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

被相続人に借金などの負債が多い場合は､限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また､どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には､税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

【堺市編】相続に関する悩みを解決した事例

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合､相続人が代わりにこれを行います。
また､限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。

遺産分割協議で決まった内容に従い､遺産分割協議書を作成します。

弁護士・司法書士に依頼することが多いですが､税理士でも対応してくれることがあります。

相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。
相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり､納税額が足りなければ､延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

遺留分とは､相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで､自分以外の相続人が､遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合､遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。
参考：｢裁判所　遺留分侵害額の請求調停｣

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日を目処に義務化されます。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

※正当な理由の例

• 相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

また相続登記が終わらないと、物件の売却はできません。
こちらは、司法書士にのみ依頼可能です。

期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

4.｢相続｣に関するデータと分析

大阪府での遺産相続の内訳は不動産が約52.7％を占めています。次いで現金が約33％とほぼ不動産または現金での相続となります。
また相続した不動産の活用方法のうち､売却は14.2％とそのまま相続した家族や親族が居住する割合についで高くなっています。

参考：MUFG資産形成研究所：｢退職前後世代が経験した資産承継に関する実態調査全国47都道府県レポート【大阪府の特徴】｣/2021年3月

NTTデータ経営研究所の調査によると､都市部居住の 50～60 代のうち､半数近くの人が出身地から 1 時間以上離れて暮らしていることが分かっており､更に､親と別居している人の割合は6割を超えています。
別居の親の資産の把握状況も｢把握していない｣が6割を上回りました。

【図　別居している親の資産の把握状況】

参照： 「NTT コム リサーチ共同調査　都市部に居住する相続人世代の意識調査」

なお､親と相続の相談をしたことがあるかについては､全体の7割弱が｢したことがない｣もしくは｢する必要性を感じなかった｣と回答しています。

この結果から､親とは離れて暮らしており､資産の状況も相続に関する相談もしていないという人が全体の半分以上を占めていることが分かります。

一般的に､相続発生まででは介護の不安や､被相続人が認知症になることの心配など､親の健康状態に関わる悩みが多く､相続発生後では､相続手続きや流れと相続税に関する悩みが多数を占めている模様です。

また､専門家にサポートしてほしいことの調査でも､税金についてのサポートは上位にあがりがちです。財産の額が多い家庭では､相続争いの心配から､弁護士に間に立ってほしいという意見がありました。
また､不動産など分けにくい財産の分配について心配する声も一定数上がっています。

ブランディングテクノロジーの調査によると､相続の情報収集の手段で最も多く使われているものはインターネットでした。
その次に知人への相談が多く､一定数士業からの紹介もあるようです。

【図　相続の情報収集で最も参考にした情報】

参照：https://www.branding-t.co.jp/case/realestate/11336/

NTTデータ経営研究所の調査によると､相談先は ｢税理士｣が最多でした。
この結果から､相続に関しては特に税金面が気になっている人が多いと考察できます。

【図　相続に関する外部専門家への相談経験・相談意向】

参照：「NTT コム リサーチ共同調査　都市部に居住する相続人世代の意識調査」

ただし､他調査だと｢親族ともめるのが心配｣という悩みが多く､弁護士が相談先の1位に上がっている例もあります。

不動産相続に関していえば､不動産屋さんが連携している不動産に詳しい士業等の専門家を紹介してくれるので､不動産屋さんに相談するのも適切な選択肢の一つです。

5.堺市で相続した不動産を
上手に売却するコツ

堺市の不動産売却相場は､直近で種類別に大体以下のようになっています。

【表　堺市の不動産の売却相場　種類別】

大阪都市圏の地価はコロナ以降回復し､ここ数年で商業地､住宅地とも地価は上昇傾向にあります。
大阪市のベットタウンとしての側面を持つ堺市も大阪市への近隣エリアを中心に地価上昇の影響が及んでいます。

特に堺区､中区､西区､北区の大阪市への電車通勤30分圏内は安定した需要が続き､地価も上昇トレンドにあるため高値での売却が期待できます。

その他､堺市西側にある美原区は2022年11月にららぽーと堺が開業した事をきっかけに商業地の地価上昇率が大阪府トップの13.6％となり､今後未開発エリアの再開発の期待から住宅需要が高まる可能性があります。

【2023年版 総合】堺市 不動産売却の動向と予測

相続した不動産の売却には､手続きや必要処理の収集の面で専門家のサポートがあると負担が軽減されます。
さらに不動産会社から連携している専門家を紹介してもらえば､相続から売却成立までワンストップで行う事ができます。お悩みの内容によって紹介を依頼する専門家を選びましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

成約実績の多い不動産会社はネット媒体などの様々な販売活動に力を入れています。そのため購入希望者が多く集まる傾向にあり早期・高値での売却が実現する可能性が高まります。

依頼する不動産会社の営業活動については最低でも下記3点を行っているかを一つの基準にしましょう。

相続トラブル回避に有効なのは､両親と相続権も持つ親族同士とで早い段階での話し合いをする事です。
特に相続が不動産のみの場合は揉める可能性が高くなるため､事前の話し合いは必須といえます。
お盆休みや年末年始などは親族が集まるよい機会なので､話し合いのタイミングとしておすすめです。

相続人の代表1名が住み継いで､他の相続人に不動産価値に相当する金額を支払う｢代償分割｣､ご実家を売却して得た現金を相続人で均等に分ける｢等価分割｣などがあるので､事前に知識を入れておくと話し合いもスムーズでしょう。

堺市の相続事例についてご紹介いたします。

6.不動産相続に必要な書類の
詳細と入手場所一覧

不動産の相続手続きには大きく分けて､｢登記手続き｣と｢相続税申告手続き｣があります。

登記手続きに必要な主要書類と､取得できる場所は以下の通りです。

【登記手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※これらの必要書類は､遺言書による相続か､遺産分割協議による相続かなどによって異なります。

相続税申告に必要な主要書類と､取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※相続税の申告手続きは､相続財産が基礎控除額を超える場合にのみ必要になります。
※その他､預貯金､有価証券､債務関連､葬儀費用､事業用財産､生命保険金等､それぞれに必要な書類が追加であります。

相続税申告手続きは､8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので､自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は､遺産総額の0.5～1.0%です。

7.堺市での不動産相続に必要な書類の入手先住所・連絡先

【堺市役所】
〒590-0078　堺市堺区南瓦町3番1号
電話：072-233-1101（代表）

HP：https://www.city.sakai.lg.jp/index.html

【大阪法務局 堺支局】
〒590-8560堺市堺区南瓦町２番２９号（堺地方合同庁舎内）
電話：072-221-2756

HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/osaka/table/shikyokutou/all/sakai.html

8.堺市で相続をする際にサポートしてくれる
公的機関・士業

【法律に関わる相談窓口】
堺市役所では､各区企画総務課(西区､南区は総務課)の他､法テラス､大阪司法書士会などの各機関との無料法律相談窓口（大阪弁護士会は一部有料）を設けています。
各機関の相談日程や場所､予約方法などを下記HPにまとめています。
HP：https://www.city.sakai.lg.jp/kenko/kenko/sodan/jisatsutaisaku/ichiran/houritsu.html#cms3A865

【相続登記手続相談センター】
司法書士による相続登記手続の電話相談を無料で受け付けています。
電話番号：06-6946-0660
毎週火曜日　午後1時30分～4時30分
※祝日､GW・夏季・年末年始等の休業日を除く
HP: https://www.osaka-shiho.or.jp/soudan/center-souzoku-toki.html

【無料相談会】
堺支部では､個人の方､法人の方を問わず､遺言､相続､任意後見､公正証書の作成支援､遺産分割協議書・などの作成や､行政書士業務の範囲内の様々な相談にご対応しています。
無料相談会の日程や相談場所は下記HPからご確認いただけます。
HP：https://sakai-gyouseisyoshi.jp/schedule

法テラス熊本では､経済的にお困りな方※を対象とした弁護士・司法書士との無料法律相談（事前予約性）を行っています。相談場所は､法テラス堺の他､契約を結んでいる弁護士､司法書士の各事務所です。
※収入や資産が一定基準以下の方を対象としています。

法テラス堺（堺市堺区）
〒590-0075 堺市堺区南花田口町２－３－20　三共堺東ビル６Ｆ
予約電話：0570-078331

HP：https://www.houterasu.or.jp/chihoujimusho/osaka/guidance/osaka120230807194.html

相続の際の悩みの内容別に､士業で適切な相談先をざっくりまとめたのが以下の一覧です。

堺市で相続の際に相談できる士業について､詳しくは以下のページをご覧ください。
【堺市版】相続に強いおすすめ専門家一覧と相談する専門家の選び方〉