【堺市編】相続した不動産を売却した事例

堺市の物件を相続し､相続した不動産を売却した事例を３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように､複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

E様は豊中市にお住まいの50代の男性です。
お母様を亡くされ､堺市にある一戸建てを相続しました。堺市の実家に戻る予定はないため､売却を考えています。

E様は千里中央にお住まいで､相続した堺市の実家に戻る予定はありません。
そのため､実家の売却を検討していますが､不動産の売却は初めての経験であり､売却の手続きや流れもわかりません。
不動産売却が初めてでも安心してご依頼でき､アドバイスやサポートをしてくれる不動産会社を探しています。

E様は現在お住まいの豊中市の不動産屋会社に相談するよりも､実家がある堺市の事情に精通している不動産会社さんに相談しようと決めました。

実際に堺市の不動産会社を数件訪問して､

といった｢営業担当者との相性｣を重視し､依頼先の不動産会社を選びました。

E様にとって初めての不動産売却でしたので､不動産売却の流れと注意点を説明しました。
売却には3ヶ月～6ヶ月程度かかるのが一般的です。

｢不動産売却の大まかな流れ｣は以下のとおりです。

1．不動産会社に査定を依頼する
2．不動産会社と媒介契約を結ぶ（ここまで約１～2週間）
3．不動産会社が売却活動を開始する
4．買主と売買契約を締結する（ここまで約3～６か月）
5．代金を受け取り､買主に不動産を引き渡す（ここまで約４～７か月）
6．確定申告をする（翌年に行う）

不動産の売却を進める際は､上記の６つの手順に従って進行します。

不動産の査定に関して､契約前でしたら複数の不動産会社に依頼することが可能です。
もっとも高い査定額の不動産会社と契約しがちですが､市場価格と大きく離れている場合は売却が難しくなる危険性があります。
そのため､売却を検討している不動産の相場を事前に把握しておくことが大切です。

※不動産売却の流れを詳しく知りたい方はこちら： 【堺市版】不動産（空き家・実家）売却マニュアル 基礎知識と手続きの流れ

不動産を売却する際に不動産会社と結ぶ｢媒介契約｣にも注意が必要です。
媒介契約とは､不動産会社が売主のために買主を探すための契約です。売却したい物件の販売条件や､成約時の報酬金額を定めています。

媒介契約には｢一般媒介｣｢専任媒介｣｢専属専任媒介｣の3種類の契約がありますが､媒介契約によっては売主にとって不利となる条件が含まれているのでご注意ください。
媒介契約の詳細は以下のとおりです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

• 一般媒介契約

同時に複数の不動産会社と契約を締結することができる点が大きなメリットです。ただし､人気物件ではないと､積極的な販売活動が行われない可能性があります。

• 専任媒介契約

特定1社の不動産会社のみと契約します。活発な販売活動が期待でき､買主がスムーズに見つかる可能性が高いです。
また､買主を自分で見つけて取引することもできます。

• 専属専任媒介契約

特定1社の不動産会社のみと専属契約を行います。
活発な販売活動が期待できる反面､自分で買主を探してきた場合でも不動産会社を経由しなければなりません。すべての場合に､仲介手数料を支払う必要があります。

E様には､バランスの良い｢専任媒介契約｣をおすすめしました。
不動産会社が営業活動を積極的に行いつつ､E様自身も買主を探すことができ､｢一般媒介契約｣と｢専属専任媒介契約｣の良い点を両方取り入れた契約だからです。
E様も納得され｢専任媒介契約｣を締結し､販売活動を開始しました。

当社で販売活動をした結果､4か月で買い手の方を見つけることができました。
E様には不動産売却の基礎知識をしっかりご説明させていただき､手間も最低限にとどめることができたと考えております。

2.和泉市にお住まいのG様が､
｢相続した堺市の実家を､名義変更せずに
売却できるか相談した事例｣

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G様は和泉市にお住まいの50代の男性です。
お母様を亡くされ､堺市にあるご実家を相続されました。
G様には兄弟はおらず相続人としてはG様のみなので､ご実家の売却を検討されています。

G様はすでに和泉市に住居を構えており､相続した堺市のご実家に移り住む予定はありません。また､兄弟もおらず相続人はG様のみであるため売却を決断されました。

しかし､G様には一つの懸念点があります。それはご実家の名義変更です。
かつて､ご実家の名義を亡くなったお父様からお母様に変更する際､多くの手間と時間がかかったという経験があります。

G様はお母様のケースとは異なりご実家に住む予定がないため､名義変更をせずにそのまま売却できないかと考えています。
名義変更の煩雑な手続きを再び経験したくないという気持ちが強いです。

名義変更せずに相続したご実家を売却したいG様は､相続手続きや不動産売却について詳しい不動産に依頼したいと考えています。

不動産会社を探す際には

を重視して､相談する不動産会社を決めました。

G様は相続不動産の名義を変更せずに売却したいというお考えでしたが､実際は名義変更せずに売却することはできません。
そのため､G様には名義変更が必要な理由を丁寧に説明しました。

相続不動産の名義変更は｢相続登記｣と呼ばれ､相続した不動産の売却にはこの相続登記が必要です。
被相続人が亡くなった直後の売却であっても､相続登記をせずに被相続人の名義から不動産の買主への登記移転はできません。

＜図　相続不動産の売却イメージ＞

そもそも相続不動産に限らず､未登記物件を購入すると買主は購入した物件の権利を失う可能性があります。そのため､リスクを冒してまで未登記物件の購入を希望する方はほとんど存在しません。

相続登記の手続きの手間や労力を最小限にしたい場合は､司法書士へ依頼することをおすすめします。

さらに2024年4月1日より相続登記（相続不動産の名義変更）が義務化されます。
従来までは相続登記は任意とされ法的期限がなく､登記を放置していても罰則はありませんでした。

新たな制度のもとでは､相続人が不動産を相続したことを認識した日から3年以内に相続登記をしなければ､10万円以下の過料が課せられます。
この義務は過去の未登記の相続分にも適用されるため､注意が必要です。

G様はご実家の相続登記を省略した売却を希望されましたが､不可能であることを理解し､相続登記を進めることにしました。
当社では売却時までに相続登記をすることを前提に､未登記のままでも売却手続きを承っています。
相続登記の完了を待ってから売却活動を開始すると､その間に購入希望者が存在していた可能性があり､機会損失が生じていたかもしれません。
しかし､相続登記と売却活動を同時に進めることで､早期に買主が見つかる可能性があります。

結果､G様の場合も両方の活動を同時進行させたため､想定よりも早く買主を見つけることができました。

3.堺市にお住まいのN様が､
､｢補助金制度を利用して､築古の一戸建てを
更地にして売却した事例｣

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堺市東区にお住まいの60代のお客様です。
N様のお父様が5年前に亡くなられ､お父様が住まわれていた西区の古い一戸建てを相続しました。
住む予定がないので5年間空き家としていましたが､売却を検討しています。

N様はお父様が一人で住んでいらした堺市西区の実家を5年前に相続しました。
住む予定はなかったのですが､思い出が詰まった実家だったため､すぐに売却することができず､空き家としてきました。
N様は同じ堺市に住まわれているため､月1回､空き家の清掃などを行ってきましたが､管理する手間や税金などの維持費もかかり､売却することを決断しました。
ただ築45年という古さから､売却が難しいのではないかと心配しています。

築古の空き家なので売却に自信がなかったN様は以下のポイントに絞って､不動産会社を探しました。

上記条件に合い､さらにGoogleのクチコミ評判も良い不動産会社へ相談することに決めました。

N様は中古住宅としての売却を考えていましたが､当社の査定の結果､建物には価値が認められず｢古家付き土地｣としての販売が適切と判断しました。

古家付きの土地は､買主が解体を前提として購入するケースが多いため､売却が難しくなります。
そこで､N様には建物を解体し､更地として売却することを提案しました。

資産価値のない建物を解体して､土地のみを売却すると売主・買主それぞれに大きなメリットがあります。

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大きなメリットとして挙げられるのは､買主側が解体費用を負担しないため､売却しやすいのが特徴です。

しかしながら､更地にして売却する場合は売主にデメリットがあります。

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特に問題となるのは､解体費用がかかる点です。
売却するまでに想定外の出費がかかるので､更地化することに躊躇してしまう方が多いです。

実は多くの自治体で空き家の解体に関する補助金の支給制度が設けられています。

N様の空き家がある堺市では､｢木造住宅の除却補助｣という耐震性能不足の住宅向けの補助制度があります。
補助を受けるためには耐震診断が必要となり､建物が｢倒壊する可能性がある｣または｢倒壊する可能性が高い｣と判定された場合､解体に要する費用が補助されます。

参考： 堺市役所　開発調整部｢耐震改修工事の設計費及び工事費に対する補助について｣

また､堺市では耐震診断を行うための無料の診断員の派遣制度も提供されています。

参考： 堺市役所開発調整部｢木造住宅耐震診断員の無料派遣｣

今回のN様の場合は要件を満たしており､補助金を活用して空き家を取り壊し､更地にすることができました。

空き家を更地にした後に土地を売りに出したところ､新築の戸建てを建てたい方の興味を引き､わずか2か月で売却が成立しました。
補助金の制度について知らなかったN様は､不動産会社に相談したことが良い結果をもたらしたと深く感謝されました。