【堺市編】相続不動産に関する悩みを解決した事例

堺市の物件を相続し､相続に関する悩みを解決した事例を３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように､複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

大阪市にお住まいの60代のお客様です。堺市の実家で一人暮らしをしていたお母様がお亡くなりになり､築52年のご実家を相続し､建物ごと売却をしたいと考えています。

S様は現在大阪市に家族とお住まいで､ご実家を住み継ぐつもりはなく､売却する事を決断しました。
手間をかけたくないため建物を残したまま売却したいと思いましたが､老朽化が激しいため､このままで売れるのか､また更地やリフォームを選択した場合の費用は売却金額で回収できるかなどの判断が難しいと感じていました。

S様はご実家ごと売却できるか､また更地やリフォームを行った場合はどうなるか､不動産会社に相談する事にしました。
その際､お住まいの大阪市ではなく､ご実家のある堺市により詳しい地元の不動産会社をネットで検索し､ホームページに

と記載があり､大阪市からもオンラインで相談できて､相談後の営業活動を負担に感じる事もないという相談しやすさから選びました。

一般的に木造建築の場合､築20年～30年で建物価値は０と判断される事が多数です。

S様のご実家はこれまで定期的なリフォームを行っていなかったため､特に内観の老朽化が激しくご実家をそのままで売却した場合､買い手がつくのは難しいのではという判断となりました。

そこで､リフォームした場合と更地にした場合の費用について考えました。

【リフォームの費用相場】
一般的に木造住宅のリフォーム費用は700万円～1,000万円が相場と言われています。
部分的に行うか､全面的に行うかで費用の幅は違ってきます。

S様のご実家は水回りや間取りが今の生活スタイルにはマッチしにくく､リフォームの規模が大きいことから多額の費用がかかる試算となりました。

【実家の解体費用】
建物を解体する費用は建物の構造と､広さから決まります。下記は坪単価の目安です。

S様のご実家は木造建築で30坪前後（102㎡）のため解体費用の目安は約90～165万円となります。

Ｓ様のご実家は駅徒歩圏内の住宅需要の多いエリアにあり､土地の条件も比較的良かったため､更地でも売却可能というアドバイスから､費用のかからない更地にする判断をしました。

解体し更地として売り出した後､3カ月後に売却成立となりました。立地の良さとここ数年の地価の上昇もあり､希望額での売却できた事で､解体費用などの諸経費も問題なく回収する事ができました。

2.堺市にお住まいのＫ様が､
｢空き家を相続し､複雑になっていた名義変更を
解決し売却した事例｣

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堺市にお住まいの50代のお客様です。
お父様から堺市南区にあるご実家を相続し売却しようと考えていましたが､お父様が名義変更を行っておらず祖父様の名義のままでした。

Ｋ様はすでに別の土地に家を建てており､相続したご実家は今後住む予定がないため､売却したいと考えていましたが､お父様が祖父から相続した際に名義を変更しなかったため､相続人はお父様のご兄弟とその親族まで対象となっていました。
相続人の多さから売却までに必要な手続きが複雑になると思ったため､不動産会社に相談する事にしました。

Ｋ様は相続登記と不動産売却の相談窓口をひとつにしたいと考え､相続にも詳しい不動産屋さんをインターネットで探すことにしました。

その際､ホームページにあった

が決め手となり相談する不動産会社を決めました。

不動産の相続登記までの大まかな流れは以下の通りです。

1．｢登記事項証明書｣を取得する
2．相続人を特定する
3．相続人同士で遺産分割協議をする
4．必要書類を揃える
5．登記申請書を作成する

この中から､祖父からの名義変更で特に重要な｢相続人を特定する｣｢遺産分割協議をする｣の事項を説明します。

｢2．相続人を特定する｣について
相続人の特定は被相続人（この場合K様の祖父）の本籍地で死亡後の戸籍謄本を取得する事からスタートし､出生から死亡までに本籍地が変わっていれば各地での戸籍の取得を行います。
これにより､祖父の子供や兄弟､その子供など相続人の特定をします。本籍地を何度も変えていた場合は手間のかかる作業です。

｢3．遺産分割協議をする｣について
遺産分割協議は､相続人全員の押印と印鑑証明書が必要です。
1人でも欠けていた場合は､その協議は無効となります。
相続人の漏れなく調査し特定する作業とあわせて大変な労力と時間を要するため､専門家への依頼する事をおすすめします。
専門家ごとに得意分野が異なるため合わせて相談が必要なケースに合わせて選択しましょう。

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K様は相続人の特定と不動産の名義変更も合わせて相談できる､司法書士の方を紹介してもらい､9人になっていた相続人と遺産分割協議を開き､無事に｢遺産分割協議書｣を作成することができました。

相続人の特定､遺産分割協議書の作成､相続したご実家の名義変更まで無事に完了したＫ様は､その後司法書士を紹介してもらった不動産会社のもとで売却を行いました。
築35年でしたが､居住中に内装をリフォームしていた事もあり､何件か内覧の問い合わせをいただき､約6カ月で売却できました。

3.東京都にお住まいのO様が
｢相続した一戸建ての売却に反対した兄を説得し､
円満に売却した事例｣

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O様は､東京都のマンションにお住まいの50代の男性です。
相続したご実家を兄弟で相続しましたが､2人とも現在は住む意思はなく空き家状態になっています。O様は売却を考えていますが､堺市に住むお兄様は売却を渋っていました。

Ｏ様はお母様が住んでいた堺市西区にある3LDKのご実家を相続しました。
しかしご実家を手放さずにいずれ住むときまでそのまま残しておきたい､というお兄様と売却したいO様で意見が分かれてしまい､空き家状態のまま維持している状態でした。

相続に関するトラブルにも相談に乗ってくれて､かつO様のご希望である売却にも不動産会社をインターネットで探しました。

上記を2点が決め手となり､相談する不動産会社を決めました。

まず売却をせずに実家をそのまま維持する事のリスクとデメリットを不動産会社に確認し､兄を説得する材料としました。

【空き家のリスクとデメリット】

• 建物の老朽化

→老朽化のスピードは早く､1年でも廃墟化するリスクが高まる

• 近隣住民とのトラブル

→老朽化が進んだ空き家は､倒壊や害虫の発生リスクがあり近隣住民からクレームがくる場合がある

• 犯罪に利用される

→ごみの不法投棄から不審者の侵入､放火などの犯罪に利用される場合がある

• 税金や管理費がかかり続ける

→固定資産税などの税金や､定期的な清掃などの管理費がかかる

長期間放置された空き家は保安上の危険性などから､｢特定空き家｣の指定を受ける場合があり､その場合は固定資産税が最大で6倍となります。
改善命令を無視すれば50万円以下の罰金の支払い義務が発生します。

上記の説得材料から､実家の維持にかかる費用､税金など具体的な金額を掲示してお兄様との交渉をスタートしました。
結果､お兄様が実家に移り住むのはまだ先で､その間の空き家管理の維持費や税金の支払いを負担に感じた事から､売却に同意してもらいました。
その後リフォーム費用なども2人で分割し､無事に売却が成立。売却額には二人とも満足し､円満に解決しました。